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孙科先
本人毕业于山东大学,始终以博士般的态度研习法律,在法学理论的滋养、浸润下,谙熟法律要旨;特别是近十年的法院裁判工作,在积累广泛人脉的同时,法律适用方面亦见解独到、游刃有余。本人待人处事以宽、厚、仁、和为人所称道。工作中法律追求的公平、正义得以淋漓尽致的彰显。
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房屋登记三题

孙科先 2016/1/29 12:18:19

房屋对中国人是重要的,或许你、我、他中就有为拥有自已的一套住宅,而背负债务成为房奴的经历。中国人的观念中,房子是绝对重要的事情,生活中人们常用深宅大院说一个人或家庭的地位显赫,志士也有安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜的政治情怀,小到平凡家庭,孩子成家前父母就要早早准备婚房。房屋对中国人的重要性,决定了房屋登记的重要性,房屋登记攸关每个人的利益,日常中与房屋登记相关的纠纷也是多发的。近期,在实践中遇了与房屋登记相关的几个案件,发现与房屋登记相关的问题许多人尚有歧义,为此拿来一起讨论。

1、房屋登记的推定效力

案A:姚某在结婚时其父母年事已迈,无力为其建造新的房屋,但因姚某之兄结婚时父母是建造新的房屋,为了不厚此薄彼,姚某父母就将其居住的老房子给了姚某,并由姚某一直居住使用,但产权一直登记在姚某父亲的名下,2015年房屋所在村居拆迁,为分拆迁补偿款,其兄诉至法院,理由之一,就是该房屋登记在其父亲的名下,是其父母的共同财产,其母亲已亡,应予分割。

案B、王某为改善居住条件,想再购买一套住宅,早先购房时其是使用住房公积贷款购买的,因此购买第二套住房无法再使用住房公积金贷款。刘某为了能使用优惠的公积贷款,便借用了其同事的名字申请公积贷款,并因此将该套住房登记在其同事的名下。后因王某同事身负官司,此套登记在王某同事名下的房子被查封,王某为此提起执行异议、执行异议之诉。

上述二案子,有一个共同的特点的,就是真实的房屋权利人并非房屋登记的名义人。且两案件的另一方均提到了房屋登记的公信力问题,我们知道所谓房屋登记的公信力是为了维护交易安全,为了保护善意的第三者利益。而上述二案件中,不存在需要加以保护的“动――交易利益”,所以公信力之说也就无从谈起。同时房屋登记的权利人只是一种推定上的权利,如真实权利与登记权利不符应以真是权利更正,即:房屋产权证仅具有表征、推定被登记的人为权力人的效力,在当事人一方有证据证明房屋的真实权属状况与房屋登记不符合时,应以实际权属状况认定房屋的权利归属;此法意在物权法第十七条以及最高人民法院关于人民院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第二条第三款予以明确规定,同时在最高院近期征求意见的物权司法解释中也体现此法意。因此上述二案件在真正权利人有证据证明其权利的前提下,应据实作出权利认定。

另在案2中,尚涉及王某借名借公积贷款行为的性质认识问题,法院裁定认为,是被用名者的隐名代理行为,本人认为王某是一种借名行为,该行为特点与代理特点相距甚远。因本争点不是本文主旨不再多谈。同时该案也显示登记在他人名下的房产是有风险的。

2、预售房屋合同备案性质

案C、赵某预购某房地产开发商预售商品房一套,双方签订了商品房预售合同,合同约定赵交纳首付10万元购房款,余款办理按揭贷款,后因赵某个人原因,贷款未能申办成功,但赵某所预购商房已在房产管理部门办理备案登记。赵某后因有未偿付信用社贷款,而被申请执行,某法院将上述房产查封。后房地产开发公司就此提出执行异议。

在物权法实施后,涉及房产的登记种类有异议登记、预告登记以及产权登记。其中的预告登记,是指在合同签订后,为保障将来物权的实现,而为的一种登记,从法律的规定上看,在合同当事人申请预告登记时,双方当事人间仅存在债的关系,购买人仅对其所购房屋有期待权,为了防止一房二卖,切实保障购房人权益,法律赋予预告登记某种物权的效力,即,预告登记后,未经预告记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。由此视之,赵某所购房屋的备案登记,显然不是上述所说的预告登记,根据物权法定原则(物权的种类法定,同时彰显物权的管理方式也应法定),如此说来,此处的备案,仅是管理机关行使房产管理的一种方式,不具有物权效力。由此,法院对已备案房产的查封,显然不是对该房产的查封,不能产生查封所应产生的禁止转移的效力。此处,可以将法院的查封视为对购房人所交纳预付款的查封。

在购房人已全部或将相当部份的房款已交付(比如已付总房款的50%)的情况下,购房人的权益的确有值得法律特殊保护的必要性。这种必要性,在最高法两个司法解释上给体现,一个在建筑工程优先权的答复中,即,已足额支付购房款的购房人的权益可以排除建筑优先权,第二个就执行异议的规定①,相对来讲,第一个解释是对两个债权的优劣比较后做的安排,而后一个解释则更多的是从购房人的居住权角度考虑而设。但无论从哪个角度,均无法验正备案登记具有物权登记的效力。

3、按份共有人处分房产途径

案D、王某兄弟姊妹七人,父母拥有一套住房,不久其父去世,其母,为防患与未燃,想将房屋处置,作价给他们兄妹中的任何一人,将房款用于养老、医治,也不因房产在其百年后给子女带来麻烦。除其兄长外,此想法得到王某其他兄妹的同意,按其母亲意思,该房屋卖给王某兄妹中的一人,后到房管部门办理转移登记时,因管理部门坚持要求王某兄长签字,而遭拒绝迟迟未能办理成功。

在上述案中,我们知道,上述房产应为各位继续人按份共有,其中其母亲份额最多,据物权法的规定按份共有的房产的处分要经过三分之二以上的共有人同意,显然,该案是符合这一比例要求,同时由于不动产产权的不可分割性,只能将上述房产予以出售,共时考虑到该案的特殊性,当事者是至亲的亲属且其母亲份额占绝对多数,在处分时应充分考虑其母亲的意向。由此视之,该案中只要处分符合比例要求,即使王某兄长不予配合,房产管理部门亦应依法办理转移登记。如生生的非王某兄长签字不予办理,除非王兄回心转意,似别无他法。这种认识在新近通过的不动产登记实施细则的第十条给予明确规定。

此案再次说明,中国法治的希望在政府,政府法治则是中国法治明天的未来。

房屋登记事关每个人的切身利益,其复杂性远非三题可以说清,其中房屋登记的民行交叉问题,就是尚需多费心思的地方。

注:

①《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

(文/ 孙科先
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