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孙科先
本人毕业于山东大学,始终以博士般的态度研习法律,在法学理论的滋养、浸润下,谙熟法律要旨;特别是近十年的法院裁判工作,在积累广泛人脉的同时,法律适用方面亦见解独到、游刃有余。本人待人处事以宽、厚、仁、和为人所称道。工作中法律追求的公平、正义得以淋漓尽致的彰显。
职业精神定位:硕学专业、精心服务、一时处事、一世朋友。业务特长:公司法律顾问、侵权(工伤事故、交通事故、人身损害等)、刑事辩护、公司事务、合同纠纷等。
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70年后,让人纠心的房屋

孙科先 2016/4/20 20:09:05

对于小老百姓而言,房屋的重要性不言而喻。很多人拼死拼活,从牙缝里生生挤里出百十平方米,指望着无欲无求的在自家房里渡过一生,然后子嗣继承,也算心意安然了。国人这种置家产,留子孙的传统,由来已久。然,近日温州建设用地使用权到期需要补交出让金续期的新闻,或是搅动了很多像我一样普通人的心,让你我纠心起70年后的房屋。

我关注温州这则新闻有些日子了,但我没有像先前那样在尽早的时间内表达我的观点,不是因为我没有自己的想法、观点,而是这问题过于复杂,我没有找到一个很适合的切入口,今天一想,有些事,也不可能面面具到了。

土地使用权的基础是在土地上建立的,土地如同阳光、空气一般是人生存的就基本的物质,尽管现在很多人可能不直接从事与土地相关的工作,但人的居所总是要建在土地之上,在可以想像的近期,人之一生不可能离开土地,中国人有俗语讲入土为安,就是讲直止一个人到死亡时也离不开土地,不然不会因为墓地产生那样多的矛盾。为何建设用地使用权要用使用期?土地总量的有限性,决定了土地的稀缺性,从而使土地资源有了价值,这应该是政府收取出让金的原由,但为何土地这东西不像市场上普通商品样,一次成交就是绝卖?难道是因为人口不断增长,可用的土地越来越少,所以才让土地使用权有了到期交费续期,以防无地可用。仔细考虑下,人口是有代际代谢的,更有土地使用权也是可以转让,并且地上建筑也是可以更新的,那种认为建设用地使用权到期不交费续期,将有一天无地可用的想法不符合实际,这从历史上、中外许多实例可以证实。

如果上述理由能够成立,法律上交费续期是否有依据?关于建设用地使用权的法律规定,最新的法律规定体现在物权法里,物权法是就基本的民事法律,根据保护公民权利从新、有利原则,与物权法规定不致的应当适用物权法的规定,从物权法的规定来看(1),是自动续期,自动一词,如果说不能理解为免费续期,自然也不能理解交费续期,即便从土地使用权的最基本的取得方式————出让取得,也不能想当然不认为自动续期就要交费(因为最初取得是交出让金),如果是应该交费续期,完可以用“续费续期”替代‘自动续期’,也省了这样多的的麻烦。事实上,自动最终应该如何自动,据参与立法的人士讲,本就是有意模糊处理。但是,法律文本自颁布那时起,就已超出立法者的预想,政府的权力来自人民,政府收取土地出让金的权利,本质上是一种行政权(2),用来调控稀缺资源一种措施,与行政许可法十二条(3)规定的许可措施类似。既然是一种行政权,行政法中有法无授权不可为,在自动续期语义不详的情况下,收费续期是没有得到明确授权,由此,从目前的法律规定看,70年后,你我应该不用续费续期。

人微言轻,不用续费续期,只是我自娱乐想法,真正解你我忧心的,最好还是在现在正酝酿的民法典中对此予以明确。     

注:(1) 物权法第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期

(2)土地出让合同的性质,在物权法颁布前很多学者认为是一种行政合同,物权法颁布后,是不是就可以认为是纯粹的民事合同?本人认为,土地出让合同与民事合同还是有很大不同,不仅从合同的主体上,就是从合同的目的上也不一样, 土地出让合同有控制资源的目的,具有行政性

(3)行政许可法;第十二条 下列事项可以设定行政许可:

(一)直接涉及国家安全、公共安全、经济宏观调控、生态环境保护以及直接关系人身健康、生命财产安全等特定活动,需要按照法定条件予以批准的事项;

(二)有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等,需要赋予特定权利的事项;

(文/ 孙科先
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