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王才亮
北京市才良律师事务所律师。现任中华全国律师协会行政法专业委员会执行委员、中华全国律师协会发展战略委员会委员、北京航空航天大学法学院兼职教授、法律教育网高级讲师、中国建设管理与房地产法研究中心执行主任。
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律师如何帮助当事人防范不动产投资风险?

王才亮 2014/7/20 21:35:53

当前中国,私有财产的保护仍然是个弱项。在法治与道德底线屡屡被突破的情况下,私人投资的路径日见萎缩,物价上涨的必然趋势使将钱存在银行就是必然的贬值。而投资则是风险与机遇并存,可能收益大于存银行,也可能稍有不慎,任何人都可能血本无归,这里还不包括地方上贪官酷吏们滥用职权导致的投资者家破人亡的风险。在股票、基金等资本市场惨不忍睹的情况下,许多人似乎是别无选择地将有限的资本投向了不动产如房产、现代农业、林业等领域。
我们国家的房地产市场兴起曾经带动了不动产投资的高潮,但由于其兴起完全依赖于政策而非市场规律,在经历了十年的疯狂之后,已经是进入了危险期。其中,不动产的投资风险是形成当前民众投资风险的主要问题。这是因为不动产投资,主要是建设、购置厂房、写字楼、住宅、仓储、庄园、农场、林场等等与土地密切相关的不动产,而不动产的不动特点导致一旦遇险,尤其是人为因素的风险,很难及时全身撤退,往往使投资者伤筋动骨。
毫无疑义,构建一个能自由竞争并且是安全的市场,以保护公民的财产安全是一个国家应该有的义务。只是,由于某种原因,我们离这个目标还有很远。
在这种情况下,律师忙于事后救济,何不如多帮助当事人事前防范 ?律师能做什么?能做好什么?但愿我的下述建议能给读者一些启示。   
 一:投资合法领域
律师的首要职责是帮助当事人依法投资,将资本投入合法领域。投资领域合法与非法,往往是一线之间。非法律专业人才的公民个人,没有可能掌握与法律专业人士那样的法律知识。就是很多律师由于专业不同,也不一定能够掌握这方面的知识。为此,清楚相关的法律底线,与人与己与企业与家庭都十分重要。
在此,企业或个人一是律师要专业化,要掌握相应的专业知识,了解合法与否的底线在哪?并且要掌握不动产领域的维权方法与途径,以胜任当事人的委托。二是公民对于法律要有敬畏之心,要注意在决策前征求并听取法律专家的正确意见和建议,遇上风险及时与律师商议,分清风险是人为的还是法律上的障碍,从而正确的决策。
    二:符合国家投资政策。
律师要掌握国家的投资政策,帮助当事人尽量享受国家的利好政策。如国务院发布的《关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》(俗称“老36条”)、《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(俗称“新36条”),无不显现出国家对鼓励民间投资的政策决心。但是这些政策不是法律,可变性大。尤其是国家对于民间投资还存在不少体制性和政策性障碍的领域。
其次,国家的产业政策也在不断调整之中。如何避开政策陷阱,是投资不能回避的法律问题。例如,发展现代农业是一个长期保持的鼓励投资的领域,有很多鼓励政策。但是这一领域往往会与城镇化相冲突。又如棚户区改造也鼓励民间资本投入,但各地方差别很大。如何顺势而为,不逆流而行,方能成就大业。
      三:适应当地的风土人情。
     律师生活在民间,每天接触到社会的方方面面。帮助当事人了解情况,以使投资适应当地的风土人情,这无疑是不动产投资是否成功的重要因素。风土:山川风俗、气候等的总称;人情:人的性情、习惯。一个地方特有的自然环境和风俗、礼节、习惯的总称。即使同是汉族居住区,人的习性也差别很大。同样一个法律,在执行的问题上差别很大。有的地方,人们的讲话一诺千金,也有的人讲话大咧咧的,往往胸脯拍的响,落实时并不一定能到位。这样的区别是排除了恶意合同欺诈的情况,减少因为人们的习性不同从而产生的误解,减少法律纠纷。
    律师没有招商引资的任务。在此,要坚决的防止发生配合地方政府招商引资或者乡亲利益而糊弄外地投资者的情况。律师在接受当事人委托后,维护委托人的合法权益是压倒一切的优先考虑。
     四:如实介绍投资环境
     投资环境是投资经营者所面对的客观条件,包括土地、资源、交通等等。投资,特别是国际间的投资的效果,与投资地点客观条件的好坏直接相关。对投资者来说,必须考察各国各地区不同的投资环境,把资金投向有利的环境中,以求得事半功倍。一般来说,凡是真正的欢迎外来投资的国家和地区,多半会创造良好的投资环境,出台并将相应的政策转换为地方性法规以吸引各方面投资。尤其是享有立法权的地方,如不能及时制定有关地方性法规,反映了当地主政者的法律意识,也构成法治的“洼地”,投资的高风险地。
因此律师要将自己掌握当地的地方性法规、政策、法律的实施细则、政策性规定等情况如实告诉给委托人,并提出必要的意见与建议,以帮助委托人尽量保证投资安全。
      五:符合规划计划
     律师帮助当事人进行不动产投资,最重要的一个是符合规划和计划,主要包括当地的城乡总体规划、土地利用规划、分区规划、专项规划和国民经济发展计划等。规划和计划是一个地方发展的蓝图,是国家对于一个城市和地区的社会和经济发展的定位,是投资不动产少走甚至不走弯路的关键。城乡规划决定着规划红线,业内多称之为投资建设的生命线。而国民经济发展计划将决定当地的政策导向。
我们不能设想经过我们律师的考察与论证,当事人刚刚建设或购置的不动产,转眼就是征收对像,就是违法建筑。征收虽有补偿,却是十补九不足,当事人费神费力之后必是埋怨律师。
      六:防范市场风险。
     投资是为了获利,是为了资本的保值增值。律师可以帮助当事人在进行异地投资前做一个市场调查,以决定是否投资。市场调查主要是预判赢利的可能性,所以一定要对准备投资的项目或品种调查仔细,掌握大量的市场背景资料。例如投资旅游业及旅游地产,一定要清楚当地旅游淡旺季的客流量、与目标项目品质相当的旅游地产的现在的市场价和远景情况。又如投资制造业,不仅仅是要考虑当地的市场销路和外销赢利情况,还要考虑经营成本如原材料、运输等等是否有优势。
    在此,律师可能无法保证委托人的投资一定赢利,因为投资还有一个科学运营与管理的问题。但是,尽可能发现和防范投资的市场风险则是律师可以做到的。
     七:提供融资服务
    不动产投资,往往需要融资作为补充。尤其是异地投资可能要在当地筹措一定数量的资金。因此,律师对当地金融市场的充分调查并为之提供服务,以确保自有资金在“搬家”过程中万无一失,并确保投资者在当地筹措到一定数量的资金,十分重要。尤其是跨国投资,还千万要注意外汇管制问题。投资者的资金来之不易,只有清楚当地的金融市场情况,方能决策。决不可投向金融市场混乱的“开门招商,关门宰羊”之地。
   律师为当事人的不动产投资提供融资服务是律师的新业务领域,坦率直言我涉足不多。这个领域的客观需求较大,希望同行们有更深的研究与实践。十年前,业内曾经为按揭贷款大量提供律师服务,但那个服务是依赖于银行而非购房人的需求,且没有技术含量,故被废止。这一块业务的兴起,如何再适应当事人的需求是关键条件。
      八:维护司法公正
     当事人是不希望打官司的,律师的功能也应当首先是防范法律风险,帮助当事人尽量不打官司。但是,法律风险却是不以投资者和律师的愿望而存在。因此,遇到纠纷,甚至是侵权,司法公正十分要紧。当前的中国,法治状况很不理想。公、检、法、司(包括律师、公证)的素质很不平衡,由此引起司法环境差别很大。在经常发生冤假错案的地方,虽有少数官员想干实事,认真支持投资者,但风险依旧很大。
     近年来,不动产主动或被动投资都存在风险。例如,山东省的司法公正就让人不放心。除了人们熟知的平度市大面积占用农田搞房地产开发存在违法建设的情况外,去年,我还接待了青岛市崂山区的一群被拆迁人,他们因拆迁安置的房屋十多年了,至今没有产权证。上访,无效。诉讼呢?将负责拆迁的政府诉至法院,却不被立案,山东高院与青岛中院来回踢球,就是进不了球门。在政府与民众发生冲突的时候,中国的法院绝大多数时候是无原则的成为政府的一个部门的角色。此时,律师要么是沉默、投降,要么是继续站在委托人一边,穷尽司法救济的一切手段,别无选择!

(文/ 王才亮
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